又璇的新學問指南

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不管是自住換屋或是投資，每個人一生多少都會遇到要賣房子的時候，
賣房子最簡單就是委託仲介出售，當然有足夠專業知識的人也可以選擇自己出售，
不管採用哪一種方式，詳細了解賣屋流程對於新手來說非常重要，

這篇文章市場先生整理了幾個賣房最容易碰到的問題，包含以下個部分：

1. 如何決定房屋售價？
2. 售屋前要註意什麼？
3. 找房仲賣還是自己賣比較好？
4. 給房仲賣簽「一般委託」還是「專任委託」好？
5. 售屋的流程有哪些？
6. 售屋時要繳的稅費有哪些？
7. 簽約時應註意什風險？

如何決定房屋售價？

賣房的第一步就是要決定房屋的售價，合理的價格很重要，價
格定太高會乏人問津，定太低則損失賣房收入，以下建議幾種方式可以協助你決定房屋售價。

1. 至內政部實價登錄網站查詢：

實價登錄自民國101年開始實施以來，所有房屋、土地交易價格均需如實申報，
因此要查詢房價最快的方式就是上 查詢，
看看鄰近的房屋最近一年成交行情大約是多少，網站上可以輸入相關的資料查詢(如下圖)。
查詢時要留意行情最好是一年內、距離500公尺內較佳，且房型及屋齡愈相近愈好，才有參考價值。

2. 至各大房仲網查詢比價：

除了內政部的實價登錄網站，各大房仲網也會整理成交資訊，
甚至可以查到特定社區的成交價格，比內政部網站更清楚。
此外，若同社區或鄰近的房屋有出售的訊息，也可以參考別人的售價。

3. 詢問鄰居：

若知道同棟大樓最近也有房子出售，打聽鄰居的售價是最直接的方式。

4. 請房仲估價：

若查詢後仍對價格沒有想法，也可以請各大房仲來協助估價，他們會很樂意協助，
可以多請2~3家一起估價，比較後可以得到比較合理的價格。

這邊要留意的是，因為買房時買方很愛殺價，
因此通常我們看到的開價跟實際成交價中間會有落差，
一般成交價會落在開價的8~9折，但還是根據每間房屋狀況不同而定。
因此如果希望成交價在1,000萬，開價一般會開在1,100萬至1,200萬之間。
買方在出價時一般還是會參考實際成交價，因此開價也不是開愈高愈好。

售屋前要註意什麼？

售屋前除了決定出售價格外，最重要的一點一定是要「包裝」一下你的房屋，
讓它美美的出售，小小花費可以大大提升出售速度跟售價。
舉例來說，如果房屋比較髒亂，可以請人來打打掃清潔，
甚至重新粉刷，會讓房屋看起來煥然一新。

如果房屋有些地方故障的，如燈不亮、水龍頭壞掉等，都建議花點小錢維修換新，
讓潛在買家知道原屋主是很愛惜房子的。最後，可以加一點點小家具或是綠色盆栽，
都有畫龍點睛的效果，例如下圖是來自中和的李小姐提供，
當時她的房子在出租數年後決定出售，出售前她除了把房子整理乾淨，
還花了幾萬元買了一些小家具、畫、盆栽等裝飾房子，讓房子看起來更溫馨。
後來她的房子在刊登不到一周內就出售，每坪單價是當年度同社區的最高價。

找房仲賣還是自己賣比較好？

找房仲賣房子因為動輒要付好幾十萬的仲介費，因此有些人會選擇自己賣房，
然而賣房子不像租房子那麼簡單，中間需要的專業知識更多，所需花費的時間也更長，因此大多數人還是會委託仲介賣。

以下是屋主自售跟委託仲介代售的優缺點比較，屋主售屋時可自行評估。

屋主自售跟委託仲介代售比較表：

｜資助頭期款得留意220萬元免稅額
長輩想幫子女買房，方式有很多種，其中最常見的就屬於贊助頭期款，子女只需要負擔房貸，對此，翠華地政士事務所李復華地政士表示，長輩資助頭期款屬於現金贈與，需要注意的就是應避免超過免稅額，否則就會被課徵贈與稅。

根據遺產及贈與稅法第22條，每人每年有220萬元的免稅贈與額度，因此若是父母2人要幫忙子女買房，當年的上限額度就是440萬元，不過若是剛好遇上女子結婚，則可以在子女婚嫁前後6個月內多加「婚嫁贈與免稅額」100萬元，等於1年內父母各自可以贈與320萬元，加總起來也就是640萬元的現金。

│第一關：繼承萬萬稅 遺產稅繳多少
安桓地政士事務所所長黃若盈指出，一般來說，民眾得知自己擁有繼承權後，若沒有特殊情況，首先就要繳清遺產稅，才能進行遺產分割、遺贈及買賣等後續動作；而目前遺產稅計算，主要是由遺產總額、遺產淨額及稅率三大部分構成，另外還有政府規定的1200萬元免稅額、扣除額等額度，也是民眾繼承時的合法節稅渠道。

而遺產稅課稅為累進計算，遺產淨額在5千萬元以下，稅率為10%；5千萬到1億元間，課徵500萬元，再乘上15%；1億元以上，課徵1250萬元，稅率20%，換句話說，遺產(房子)價值越高，稅自然也要繳得更多!

｜善用建商配合的銀行或建商貸款
近期央行為了打房禁止第二戶享有寬限期，也令人不禁聯想，後續是否會重演2010年針對第二戶下達限貸令，如此一來買房恐貸不到理想成數，因此買預售屋想提高貸款成數，一般來說透過建商配合的銀行辦理整批分戶貸款條件會最好，不過若是貸款成數仍不足的話，建議一開始簽約時就要先留意合約內容，House123執行長邱愛莉指出，部分建商會在契約中註記，若非個人信用問題導致銀行貸款成數不足的話，建商會提供貸款。

建商貸款指的就是銀行貸款成數不足的部分由建商貸款，舉例來說如果想貸8成，但銀行只能貸款7成，建商則可以補足貸款的另外1成，不過得注意的是該房屋的第一順位抵押權為銀行，而第二順位抵押權就會是建商，此外也要留意建商貸款可能也有利率，多數分為兩種，一種為跟銀行相同的房貸利率，另一種則是無息貸款，不過得於3~5年內短期內償還，簽約前得先留意。

若是屋主想要委託房仲，又想節省房仲費，以下還有三種建議方式：

1. 委託房仲與自售並行：
到時候看買方的出價，看是自己賣還是透過房仲賣劃算，互相比較不吃虧。

2. 可跟房仲談以「實拿」的方式計算：
意思是說，屋主跟房仲事先約定好要實際拿回的總價，如果房仲能賣高，
那麼多出來的金額都是他的，舉例來說，假設屋主想要實拿1,200萬，
如果房仲能將房子賣到1,250萬，那麼多出來的50萬就是房仲賺的服務費，
這個方式可以保障屋主拿到的金額，也讓有能力的房仲可以多賺一些。

3. 簽訂一般委任約給多家房仲賣：
在成交價格接近時，可以跟房仲談一些仲介費的折扣，有時仲介為了成交，
或是擔心被其他家搶業績，會願意犧牲一些服務費。

給房仲賣簽「一般委託」還是「專任委託」好？

所謂的「一般委託約」指的是屋主可以同時委託多家仲介一起賣，
「專任委託約」則是指屋主只給一家房仲獨賣，通常專任約是約定一個月至三個月期間，
如果期間該房仲沒有賣掉，則屋主可改簽一般委託約。
專任委託的好處是，房仲會比其他一般約更加積極，因為在這段期間等於他獨家賣，
沒有競爭者，成交機率較大。然而缺點是，屋主無從比較，只能聽從這個房仲的說法，
因此通常是非常信任的房仲才會簽專任委託。

如果沒有很熟的房仲，建議簽一般委託約即可，房仲之間彼此有競爭，屋主也比較容易有議價空間。

售屋的流程有哪些？

• 售屋前準備：決定售價及美化房屋。
• 決定銷售方式：自己賣、委託房仲賣或是兩者並行。
• 價格談判：若是透過仲介，通常買方需繳納數萬元斡旋金後，才能約賣方出來談價格，若價格談定，當天即可進行簽約事宜。
• 簽約、用印、完稅、尾款：此時最好找可靠的代書協助簽約事宜，買賣付款方式大致分為簽約、用印、完稅、尾款四個階段，各階段的付款成數可由雙方議定之。買賣時須繳納的稅包含土地增值稅、契稅及印花稅，土地增值稅由賣方負擔，契稅及印花稅由買方負擔。此外，交屋前原屋主也要結清每年需繳納的房屋稅及地價稅。
• 交屋：買方支付尾款後，原屋主就要進行交屋事宜，包含完成過戶登記、現場點交房屋、給予買方鑰匙等。

售屋時要繳的稅費有哪些？

售屋時賣方要繳納的稅費主要有土地增值稅及房地合一稅(舊制稱為財產交易所得稅)，
詳細內容可以參考之前市場先生寫過的一篇文章：

這兩種稅都是自用住宅有優惠稅率，若是短期投資用的房屋，稅費動輒數十萬，
因此買賣前一定要先請代書協助試算。

簽約時應註意什麼風險？

房屋買賣於簽約時有很多需註意的小細節，因此建議找專業的代書協助，不要自己進行。
簽約時常見的一些狀況為：

1. 買方要求提前裝潢：
這是所謂的「借屋裝潢」，就是買方在尚未付清價款前，要求提前裝潢。
這對賣方的風險包含：若是買方無法支付尾款違約，房子的復原問題，
以及裝修時發現房屋瑕疵的責任歸屬問題，因此建議屋主盡量避免借屋裝潢，若是不得不同意，
也需要事先與買方簽定合約，並明定賣方在一定程度內免除瑕疵擔保責任以及萬一買方違約，
屋況該如何恢復的問題。

2. 買方延遲付款：
買方延遲付款的狀況有可能是惡意延遲或是貸款金額不足以支付尾款，
這時都有可能會產生違約的狀況，因此賣方最好不要在尾款支付前提前交屋，
否則容易產生糾紛甚至被詐騙。

3. 賣方不熟悉稅務知識：

舉例來說，土地增值稅一人一生得享有一次住宅優惠稅率，
如果賣方不知道而未辦理自用住宅優惠，可能多繳很多稅。

此外，房屋賣賣所賺得的價差計入房地合一稅(或舊制為財產交易所得稅)，
如果未申報，可能會遭受罰款，如果有財產交易損失，也可以申報從所得中扣除，有節稅的作用。

筆者自身賣房心得：

筆者跟大家一樣，賣房時面臨繁複的流程，因此不得不委託仲介，但也對高昂的仲介費感到心痛。

但實際交易的過程，筆者認為該給專業賺的還是要給專業的賺，
仲介有的專業知識、談判技巧及人脈資源是一般人所沒有的，
因此自己賣不見得能賣的比仲介高價，只要心中確定好想要實拿的金額，找到好的仲介，那麼賣房也是一件很輕鬆的事。

市場先生觀點：
不動產由於流動性低，是眾多資產和投資標的中交易成本最昂貴的，交易過程中間的費用動輒數十萬至上百萬，也許感覺很像是損失，但實際上不要把那些費用看成損失，那是換取專業服務必須的費用。不過仲介業者彼此也很競爭，這就給了我們貨比三家的空間，可以多方諮詢各家業者的服務，畢竟交易金額涉及龐大，多花時間做功課是值得的。
對於不動產的我自己也還在研究當中，未來有更多心得再和大家分享。

專欄作者：牟均俞　主編：市場先生

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