又璇的新學問指南

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區域解析單元一路南下，這次要帶大家來看高雄的房市，我們給高雄的評價是「房價CP值最高的城市」，究竟為什麼說高雄的CP值最高呢？接下來讓我們一起看看樂居創辦人李奕農的精闢分析。

■ 高雄房價的CP值很高！

高雄房市的最大特色就是CP值高，會這樣說的主因有以下2點：
1. 都市規劃完整、建設經費多：
從新聞資料上可以看到高雄包含：統籌款、一般補助款、計畫型補助款等，從106年開始到109年，幾年下來都是六都第一，而這些建設經費讓高雄的硬體設施完善、街廓規劃完整且方正。

2. 房價不高、平均2字頭：
除了少數的豪宅區之外，高雄的房價相對便宜，平均2字頭就可以買到不錯的新成屋。

■ 交通動線完整僅次於雙北：

高雄的都市規劃完整，首先可以從交通面向談起，高雄的重要交通路網有以下2類：

1. 國道1號貫穿高雄：
高雄最重要的交通動線是國道1號，由北到南貫穿了整個高雄，總共有7個交流道，包含：路竹、岡山、楠梓、鼎金、高雄(建國)、瑞隆和五甲。
另外國道10號則是連接左營到旗山區。

2. 2條捷運線溝通高雄市區：
高雄是目前除了臺北以外唯一擁有2條以上捷運線的城市。紅線從南岡山一路開往小港；橘線則是從西子灣接到鳳山，最後到大寮。

■ 產業線沿著國道1號分佈

前面文章有談到，高雄最重要的交通動線是國道1號，因此高雄的重要產業都是沿著國道1號發展，包含：
1. 岡山本洲工業區：全球螺絲工業聚集的產業重鎮。
2. 楠梓加工區：日月光和中油的總公司都設點在此。
3. 前鎮加工區：是臺灣第一個加工區，臺虹科技公司設點在此。
4. 小港工業區：中鋼廠區及中油設點在此。
5. 大發工業區：位於橘線捷運末端站的大寮，有國巨公司設點在此。

上述幾個工業區，是大家普遍想到高雄就會聯想到的重工業，但是近年高雄計劃要進行產業轉型，所以開始籌備了以下2個科學園區：

1. 橋頭科學園區：目前正在積極建設中，是高雄未來科技產業的重鎮。
2. 亞洲新灣區：園區內有多座大型建設之外，有中鋼總部進駐。

■ 4大重點建設讓高雄成為宜居都市

一、鐵路地下化縫合都市：

高雄的鐵路地下化工程分兩個階段進行，目前第一階段從鳳山經過高雄火車站到美術館的部份已經陸續完工，第二階段雖然還在施工中，但基本上兩階段的鐵路都已經改為地下行駛。
鐵路地下化工程拆遷多處路橋，而原先的佔地全都改成了綠廊道、縫合都市景觀，整個影響到的受惠區域包含：左營、鼓山、三民和鳳山。

二、捷運+輕軌成觀光助力：

高雄的捷運路網除了大眾熟知的紅線和橘線之外，捷運黃線也已經通過交通部審議並編列前瞻預算，未來會從高雄港的旅運中心一路通到鳥松澄清湖一帶。

另外除了捷運之外，高雄輕軌已經有部份路段通車，C15-37站也在陸續施工中，未來計劃形成環狀線。

高雄捷運的效益在整個路網逐漸形成後開始體現，運量最大的紅線的搭乘人次是橘線的3倍左右，整體效益是紅線優於橘線再優於輕軌。

雖然高雄捷運整體要對房價或就業人口造成影響比較沒那麼容易，但是以高雄目前要積極發展觀光業來說就有很大的幫助。

預售屋炒過火，內政部次長花敬群：未來可能只准解約、不准轉賣 看到《天下雜誌》封面故事「炒房之島」四個字，花敬群表示，覺得很沉重。（完整內容請收聽《決策者・聽天下》炒房動搖國本，花敬群透露下一步打房政策方向） 他直言，台灣房市問題最核心的就是，住宅在投資財成分很重。住宅是剛需，且租屋市場不健全，只有「買房」這單一選項，大家都認為有土斯有財，長期以來台灣房價漲幅都高於跌幅，形成買房的社會壓力。 房價高之外，台灣社會現在有漲跟炒的問題，又碰到利率低，漲勢更加明顯。 今年6月房地合一稅2.0上路，7、8月冷下來，但9月後又衝上去了，這是跟國際資金還有台積電的議題有關，不理性的爆發性漲價。 高雄淪投資套利天 堂？ 付69萬買預售屋 換約賺400萬 . 高雄房價漲翻天，現在連 預售屋換約也翻倍漲！最 近投資群組，出現不少預售屋屋主，想靠換約大賺價差 . 不想買到「照騙屋」？ 買預售屋，一定要問 代銷這些問題 . 1.因為預售屋把頭期款拆 分成訂金、簽約金、開工 款、工程期款、交屋尾款，相當於頭期款分次繳交，壓力較小 預售屋實價登錄助漲 房價？專家嘆：剩有點 貴、非常貴建案| 房市話題| 房市 . 據住展雜誌統計，近期北 台灣至少有二十餘個建案 開價飆破當地新高，北北桃竹與基隆都有天價案出現 這樣不合理！投資客 買預售屋想「套利」 防 炒作高雄將推囤房稅│TVBS新聞網 . 為了防止囤屋炒房，高雄 市要推動「囤房稅」，也要 加強查核紅單炒作，而投資客真的很敢賺，在房市群組就有人po出換約資訊

三、亞洲新灣區成5G發展重鎮：

亞洲新灣區是文章前面提到高雄要進行產業轉型的重大建設規劃之一，這個區域有以下3個特色：

1. 捷運、輕軌多點交會：
在亞洲新灣區這個區域有捷運紅線、橘線和輕軌行經，未來捷運黃線也會在這個地方交會，通過區域內的捷運站點包含：三多商圈、獅甲、凱旋及西子灣。

2. 重大建設齊聚：
區域內除了有鴻海進駐的高雄軟體科技園區壓鎮之外，另外還有4大娛樂觀光建設設點，包含：海洋文化流行音樂中心、高雄港旅運中心、高雄圖書總館、夢時代購物中心。

3. 產業轉型的重點區域：
亞洲新灣區是結合高雄港和市區的一個再利用的區塊，高雄市政府目前希望可以在這個地方重點發展5G產業，未來發展順利的話將會是帶動整個產業轉型的重點區域。

四、隸屬中央的橋頭科學園區：

橋頭科學園區目前還在積極建設中，這裡也是高雄未來要拼產業轉型的重點發展區域，有以下3個重點可以註意：

1. 捷運行經、重劃區為鄰：橋頭科學園區位在北高雄，附近有全國唯二由中央直接規劃的重劃區：橋頭新市鎮，區域附近有捷運紅線行經。

2. 中央直接管理：這裡是高雄進行產業轉型的重鎮之外，它由中央政府直接管理，未來在供水供電方面由政府確保無虞，不會受工業用水用電的限制。廠區雖然還在建設中，但預計在2021年底可以讓廠商進行選地，現在已經有日月光、智崴、國巨等15家廠商簽訂投資意向書。

3. 未來受惠區：橋頭科學園區未來發展起來之後，影響到的受惠區會有橋頭和楠梓。

■ 在地專家看好的區域

高雄在地的房產專家對於高雄房市的意見，我們統整成以下2點來向大家說明：

1. 高鐵、捷運對房價影響大：我們認為高雄的市中心會隨著慢慢移轉到高鐵所在地的左營，另外剛剛有提到在高雄捷運路的路網一步步架構完成之後，價值開始體現，也讓捷運周邊成為大家看好的地方。

2. 北高發展度優於南高：上述整理的專家訪談資料中，我們可以看到楠梓、橋頭、左營跟鼓山，這些地區都是位在北高雄，之所以專家們會比較看好北高雄是因為包含高鐵、高雄巨蛋等重大建設多位於北高雄，另外高雄的人口逐漸從南轉移至北也是原因之一。

■ 高雄人口的北移現象

前面提到高雄的人口逐漸由南轉移至北，這裡整理了近3年(2018~2020年)人口移轉的資料來佐證這個看法。

上圖人口正成長的區域用橘色標記，負成長的區域用藍色標記，可以很明顯看出來，北高雄的人口正成長區域多於南高雄，且高雄人口有逐漸北移的狀況。

會造成高雄人口北移的主因，可能是工作機會和大型商圈集中在北高雄。以夜市來看，高雄目前最熱鬧的瑞豐夜市也是位在北高雄，原本大家熟知南高雄的六合夜市已經沒落。

■ 高雄的4大核心區：左營、岡山、前金、鳳山！

高雄是一個剛性需求為主的市場，所以房市比較像多點開花，不會只聚集在一個點。

要找到高雄的核心區域可以沿著捷運線來找，以捷運紅線和橘線上人口較多，並且生活機能發展比較完善的區域來看，可以找到下4個核心蛋黃區：

一、 ：
1.岡山本洲工業區的螺絲產業強。
2.是高雄火車流量最大的車站。
3.貿易外銷強。

二、 ：
1.巨蛋商圈效應。
2.人口北移。
3.隨著高鐵發展將成為未來高雄市中心。

三、 ：
1. 這裡說的前金區包含原高雄市中心的前金，以及三多和亞洲新灣區。
2. 生活機能完善，是適合居住的文教區。
3. 亞洲新灣區的進駐帶動了區域的產業發展。

四： ：
1. 是人口最多的行政區之一。
2. 在地性強、剛性需求強。
3. 區域內有3大商業活動區：五甲、文山特區、鳳山舊市區。

■高雄的房價分級

了解了高雄4大蛋黃區之後，接著讓我們帶大家一起來看高雄現在的房價分佈，我們把高雄的房價分成了4個等級：
第一級(30萬以上)：高雄的高價區集中在左營的巨蛋商圈和亞洲新灣區的周邊，包含： 、 、 和 。

第二級(25~30萬)：可以說是潛力發展區塊，包含：鳳山的 、 、 、 、 。

第三級(20~25萬)：偏比較區域的市中心，包含： 、 、 、 、 。

第四級(1字頭)：這些地方是高雄現在可以用1字頭買到新成屋的區域，包含： 、 、仁武、 、 和 ，而 最近房價在往上，目前可以列在第四級內但在往第三級慢慢靠攏。

■樂居創辦人心中的潛力發展區：楠梓、左營！

一、高鐵帶動左營未來發展：
高鐵會成為高雄發展的指標，並且高鐵特區會成為高雄新的商業重心、市中心，因此左營的發展非常值得期待。

二、地理位置優異讓楠梓值得期待：
楠梓目前房價還在1字頭，但是慢慢往2字頭靠攏中，所以它現在有一個很重要的特色就是基期低。

為什麼楠梓區域內有穩定的工作機會，房價還是相對比較低呢？主要是因為之前這裡有高雄煉油廠這個抗性，但是近年煉油廠已經停工並且搬遷，這讓它本身靠近左營的優秀的條件開始被看見。

未來如果橋頭新市鎮發展完善之後，以它夾在左營和橋頭之間的地緣關係，發展潛力值得期待。

看更多：
、

■總結：高雄的買房重點！

再次提醒大家，高雄的房市以剛性需求為主，跟臺北、臺中，甚至最近很紅的臺南不太一樣。以剛性需求為主的市場可以說價格穩定，不會有很大的起伏，整體會是一個緩漲的狀態，因此想在高雄買房要註意以下3點：

1. 建築成本漲價對高雄影響大：北部房價會漲的主因是土地越來越貴，而在高雄或臺南的土地相對便宜，房價會漲的主因是建築成本的提升。在建築成本只會越漲越高的情況下，房子越晚買就會越貴，買成屋相對來說會比較劃算。

2. 投資房產不一定要買高雄：高雄的房市交易很大部份都是來自剛性的換屋需求和首購族，因此在到處都是新規劃的重劃區、供給量多的情況下，漲幅不會太大，所以希望投資能有很大的報酬率不推薦買在高雄。

3. 自住買屋在高雄相當合適：高雄最重要的優點是CP值高，不僅建設完善、交通路網規劃完整、市容方正並且綠化設計佳，以自住來看絕對是住起來舒適且非常劃算的地方。

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